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  本報記者 劉飛 北京報道

  他給記者算瞭一筆賬，如一個占地100畝地的小區，300萬-400萬元一畝的地價，容積率控制在2.0，也就是說100畝地就是12萬平方米的房子(單純指地上面積)，這樣下來把土地的價格分配到開發面積上，每平方米是3300元左右成本，加上鋼筋水泥人工費用等建築成本，再加上隱性成本，如營銷、廣告費用，後期的市政配套設施等等，算下來每平方米成本就達到5000-6000元，而唐山的房價，高檔些的小區在7000多元，那麼開發商的利潤在9%-16%是比較合理的。

  而前提是，他要求其團隊一定要做好貸前對開發商和項目本身的風險評估、審核，以及貸中的認真核查和貸後的規范管理。他也要求開發商放慢自己的開發節奏，蓋完一棟賣一棟，再接著開發，一旦市場供大於求時，可以靠時間慢慢消化。

  在這場"扛餓"遊戲比賽中，大型房企似乎無憂，仍是銀行重點營銷對象。某股份制銀行江西贛州分行人士稱，產能過剩行業清單越來越長，且基本都是以前重點發展的行業，銀行還要依賴房地產企業。

  而據《華夏時報》記者瞭解，河北、江西等全國大部分地區早在春節後就開始執行首套上浮10%，二套上浮20%的利率瞭。"在贛州市場，除個別銀行外，幾乎所有銀行都停瞭按揭，或者以無額度名義不發放按揭。"贛州銀行業內人士稱，當然做瞭開發貸樓盤一般都有保障，但就連華潤、中海地產等大型房地產的按揭利率都上浮瞭10%。

  根據國傢統計局數據，今年前3月，全國樓市成交出現量價增速雙降，而北京市住建委網站數據統計顯示，4月第三周，北京商品住宅成交量價持續下行，也創下瞭2月份至今連續11周的成交最低價。

  某國有大行河北分行地產信貸部人士認為，"不能以地域劃分一概而論，如北京、上海地區房子是稀缺資源，兼有保值升值。但河北地區現在情況很復雜，廊坊燕郊、保定地產分別以地域、副都優勢異常火爆，秦皇島旅遊城市則相對波動較大。而唐山作為北方重工業基地，縣與縣之間的經濟發展和城鎮化水平不同，房地產市場的形勢、情況千差萬別。"他分析說，更何況全國市場更復雜。

  "所以說市場的好壞最終決定就是成本與價格的關系。"上述地產信貸部人士認為，流動人口多，旅遊城市、財富比較集中的地方都是容易形成泡沫的地方，談具體城市還要算成本賬。

  人間四月芳菲盡，而房地產業的寒流卻不斷襲來，房產背後"信貸緊縮"更加牽動各方神經。

  被視為"高富帥"的房地產開發商麻煩也來瞭，"開發商近50%的資金來源於銷售回款，20%來源於銀行提供的開民間二胎發貸，其中銷售回款受銀行按揭利率影響非常大。"華中地區某民營房企副總裁告訴《華夏時報》記者，今年開發貸一緊再緊，中小房企連隊都排不上，急迫回籠資金的房企隻能通過墊首付、降低首付、降價等營銷措施刺激被抑制的市場需求，從而提升樓盤的銷量。

  工行首席風險官魏國雄在2013年工行業績發佈會上也曾表示，中國城鎮化建設，要實現奔小康的目標，離不開房地產。但魏國雄也認同房地產短期存在風險，但主要是結構性風險，如某些城市，某些樓盤，某些戶型，某些開發商。

房價陰跌背後推手銀行收按揭 緊開發開發貸

  記者與李傑一起走訪銀行得到的消息是，農行、中行首套房貸利率會根據個人資質打分決定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過55年；建行最低可打9折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過39年；這意味著隻有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接執行基準利率無差。

  揭秘開發貸風險評估單

  4月21日，福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬元降為60萬元，據不完全統計，年內已有10個城市宣佈收緊公積金貸款。

  作為銀行經營者而言，分行對他的考核正是來自業績經營的壓力，所以從去年年底到現在他的團隊為唐山地區審批瞭6個項目，發放瞭七八億元房地產貸款。

  在上述地產信貸部人士看來，當今的市場經濟形勢下，房價的根本就是成本和價格的關系。

內容來自sina新聞

  近期有媒體消息稱，目前除工農中建交等國有行外，平安、招行、華夏等銀行都很少做開發貸，尤其是三四線城市，幾乎一律封殺。

  "一些明智的銀行，不會一刀切，有的即使不做，也不是因為風險，或因為出於無奈不做。"他認為，無論是監管層還是總行在政策導向上，模糊不清，想做又怕擔風險的話，隻會增加內部溝通、內部協調的難度。

  因為他深諳地產開發商投資經營邏輯，開發商不會做賠錢的買賣，即便賠瞭最終也是賠銀行。前期開發商隻投入40%的自有資金，拿下土地後就可以申請下來貸款，然後拿銀行貸款來蓋樓，銀行貸款還沒有花完，就可以預售瞭，預售後收一部分就能把前期的自由資金收回瞭。

  史無前例按揭荒背後

  房價陰跌背後推手：收按揭、緊開發

  而杭州、南京、秦皇島二三線城市甩盤大幅降價促銷的消息爆滿，這些利好消息都沒有讓購房人李傑高興起來，春節前，他就看好瞭北京芍藥居2號院的小兩居，一邊期待著北上廣一線也出現打折促銷跡象，一邊等待著4月份可以拿到手的年終獎，用以支付300萬元的三成首付款。

  但如今李傑得到的消息是，北京地區銀行的按揭利率已全面抬升至基準利率，而兩個月前建行、中行、農行大行還能做出8.5折的利率優惠，這意味著李傑要貸的200萬元貸款，30年後多出瞭45萬元之多的利息。

  屋漏又逢連夜雨，去年底暫停的房貸荒已經演變為房地產市場的暫時"失血"，不僅全國范圍內8.5折利率徹底絕跡，首套房上行10%已經開始在全國蔓延。

  而交行、光大、北京銀行等一律執行首套房基準利率上浮5%，二套房則全部上浮10%以上。走訪一圈下來，李傑得到所有銀行的回答是，在全國市場看來，北京地區房貸最低，未來還有可能繼續上浮。

  一場非典型性的"房貸荒"

  在線金融搜索平臺"融360"發佈3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，主要以中小商業銀行為主。

建地 奢侈稅貸款全省皆可處理  記者采訪的多傢商業銀行個貸經理均表示，在互聯網金融理財"寶寶們"的沖擊下，銀行貸款規模跟存款掛鉤，即有存款才有貸款。而收益則跟利率掛鉤，個貸利率低且按揭貸款時間長，不如公司貸款上浮比例高，因此銀行個貸投放普遍不積極主動。"另一個被動的原因是，以往銀行停按揭，銀監會會召集開會，但目前並沒有接到相關的通知。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/09052706461.shtml

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